Guía de hipotecas en España (2026)

Tipos de hipoteca

• Fija: cuota constante durante toda la vida del préstamo. Tipos 2026: 3,8%-5%. Ideal si quieres estabilidad.
• Variable: Euríbor + diferencial (típico 0,7%-1,5%). Revisión anual o semestral. Más barata si el Euríbor baja, más cara si sube.
• Mixta: tramo fijo inicial (3-10 años) y variable después. Compromiso entre seguridad y coste.

Euríbor 12 meses en mayo 2026: ~2,1% (después del pico de 4,1% en 2024). Tendencia bajista moderada.

Cuánto puedes pedir

Reglas generales del Banco de España:

• Hasta el 80% del menor valor (precio o tasación) para vivienda habitual de residentes.
• Hasta el 70% para segunda residencia.
• 60-70% para no residentes.
• Cuota mensual: máximo 35-40% de los ingresos netos del hogar.
• Plazo máximo: 30-35 años, sin que el titular supere 70-75 años al vencimiento.

Ejemplo: pareja con 3.500 €/mes netos → cuota máxima ~1.350 €/mes → préstamo ~250.000 € a 30 años a 4% fijo.

Gastos asociados a la hipoteca

Tras la Ley 5/2019 (LCCI), el reparto de gastos es:

Coste total para el cliente: 300-500 € (solo la tasación), salvo la apertura si se aplica.

Productos vinculados — cuidado

Muchos bancos ofrecen bonificaciones (-0,1% a -0,5% en el tipo) a cambio de contratar:

• Seguro de hogar (suele ahorrar firmar fuera del banco a partir del 2º año).
• Seguro de vida (a menudo prima alta).
• Plan de pensiones con aportación mínima.
• Domiciliación nómina + tarjeta + recibos.

Calcula siempre el coste TOTAL: la bonificación del 0,3% puede no compensar pagar 400 €/año extra de un seguro de vida sobrevalorado.

Hipotecas para no residentes

Condiciones habituales en bancos especializados (Sabadell, BBVA, CaixaBank):

• Financiación: 60-70% del menor de tasación o precio.
• Tipo: 0,3-0,7% más caro que para residentes.
• Plazo: hasta 25 años.
• Edad máxima: 70-75 años al vencimiento.
• Documentos: pasaporte, NIE, últimas 3 nóminas, declaración de la renta del país de origen, certificados bancarios.

Simulador rápido

Fórmula simplificada de cuota mensual:

Cuota = Capital × (i × (1+i)^n) / ((1+i)^n - 1)

donde i es el tipo mensual (anual/12) y n el número de meses.

Ejemplo: 200.000 € a 30 años (360 meses) al 4% anual fijo (0,333% mensual) → cuota = 954,83 €/mes. Coste total intereses: 143.739 €.

Prueba diferentes escenarios con nuestra calculadora de hipoteca.

Errores más frecuentes

• Quedarse con la primera oferta. Pide al menos 3 ofertas (FEIN — Ficha Europea de Información Normalizada) antes de decidir. Un broker independiente acelera el proceso.
• No comparar la TAE. Es el indicador real del coste — incluye comisiones y vinculaciones.
• Endeudarse al límite. Si la cuota se acerca al 40% de ingresos, cualquier imprevisto (paro, divorcio, subida de tipos) te ahoga.
• No leer las cláusulas suelo. Aunque están prohibidas desde 2017, revisa el contrato.
• Ignorar la amortización anticipada. Casi todos los contratos tienen comisión 0-2% — amortizar 5.000 €/año puede ahorrarte decenas de miles en intereses.