Kompletter Leitfaden für Ausländer, die in Spanien kaufen

Darf ein Ausländer in Spanien kaufen?

Ja, ohne Einschränkungen. Spanien legt Ausländern (EU oder Nicht-EU) keinerlei Beschränkungen beim Immobilienerwerb auf. Der Prozess ist derselbe wie für Spanier, mit einigen zusätzlichen Schritten: NIE-Beschaffung, Bankkontoeröffnung und, falls relevant, Aufenthaltsregelung.

Das Eigentumsrecht ist vollständig: Sie können die Immobilie verkaufen, vermieten, vererben und übertragen wie ein Staatsangehöriger.

Schritt 1 — NIE beantragen

Die NIE (Identifikationsnummer für Ausländer) ist für jede Transaktion unverzichtbar: Kauf, Miete, Kontoeröffnung, Versorgungsanschluss oder Steuerzahlung.

• Wo: spanisches Konsulat im Heimatland oder Comisaría de Policía Nacional in Spanien.
• Unterlagen: Formular EX-15, Reisepass (+ Kopie), Antragsgrund (Reservierungsvertrag), Gebühr Formular 790-012 (~12 €).
• Dauer: 1-6 Wochen. Empfohlen: 2-3 Monate vor dem Kauf beantragen.
• Ihr Anwalt kann den Antrag per Vollmacht stellen — keine Anreise nötig.

Schritt 2 — Spanisches Bankkonto

Notwendig für Lastschrift von IBI, Hausgeld, Versorgern und Hypothek. Häufige Banken für Nicht-Residenten sind Sabadell, CaixaBank, Santander, BBVA, viele mit englisch-/französisch-/deutsch-/niederländischsprachigem Personal.

Unterlagen: Reisepass, NIE, Nichtansässigkeitsbescheinigung (stellt die Bank selbst aus), Einkommens- und Wohnsitznachweis im Heimatland.

Schritt 3 — Hypothek für Nicht-Residenten

Spanische Banken finanzieren Nicht-Residenten bis zu 60-70% des niedrigeren Werts (Beurkundungspreis oder Bewertung). Für spanische Steuerresidenten: bis 80%.

• Durchschnittssatz 2026: 3,2%-4,5% variabel (Euribor + 1-2%), 3,8%-5% fest.
• Typische Höchstlaufzeit: 25-30 Jahre (altersabhängig).
• Unterlagen: letzte 3 Gehaltsabrechnungen oder Steuerbescheid, Vermögensnachweis, aktive Schulden, Reisepass und NIE.
• Beratung: ein unabhängiger Hypothekenmakler kann bessere Konditionen aushandeln.

Steuern beim Kauf

In der Region Valencia (wo Altea liegt):

Es gibt regionale Ermäßigungen für Hauptwohnsitz, junge Käufer, kinderreiche Familien oder Menschen mit Behinderung.

Jährliche Steuern, wenn Sie NICHT resident sind

• IBI: jährliche Gemeindeimmobiliensteuer (~0,4-1,1% des Katasterwerts).
• Kommunale Gebühren: Müll, Abwasser, Einfahrt.
• IRNR (Einkommensteuer für Nicht-Residenten): 19% (EU/EWR) oder 24% (Rest) auf ein fiktives Einkommen von 1,1% oder 2% des Katasterwerts, auch ohne Vermietung.
• Bei Vermietung: 19% auf Nettogewinn (EU/EWR) oder 24% auf Bruttoeinkommen (Rest der Welt).
• Vermögensteuer: wenn das Vermögen in Spanien 700.000 € übersteigt (regionale Freibeträge gelten).

Aufenthalt — übliche Wege

• EU/EWR/Schweiz: Recht auf Wohnsitz und Arbeit ohne Visum, nur Eintragung im Zentralregister für Ausländer.
• Nicht-Erwerbs-Aufenthaltsvisum (Rest der Welt): Nachweis passiver Einkünfte von ~28.800 €/Jahr (1 Person) + 7.200 €/Jahr pro Familienmitglied + vollumfängliche private Krankenversicherung.
• Golden Visa: Investition ≥ 500.000 € in Immobilien (unfinanziert). 2026 in Überprüfung — mögliche Änderungen.
• Visum für digitale Nomaden (Gesetz 28/2022): für Telearbeiter mit ausländischem Vertrag, mindestens 200% des spanischen Mindestlohns.

Häufigste Fehler

• Kauf ohne unabhängigen Anwalt — der Anwalt des Verkäufers oder der Bank schützt Ihre Interessen nicht.
• Belastungen und Vorhypotheken nicht prüfen im Grundbuch (Nota Simple).
• Bewohnbarkeitsbescheinigung und Baugenehmigungen nicht prüfen (besonders bei alten Chalets).
• Barzahlung über 1.000 € — in Spanien verboten (Gesetz 7/2012).
• IRNR nicht melden — die Steuerbehörde erkennt die Immobilie automatisch und kann Strafen verhängen.