Guide complet pour les étrangers qui achètent en Espagne

Un étranger peut-il acheter en Espagne ?

Oui, sans restrictions. L'Espagne n'impose aucune limitation à l'achat immobilier par les étrangers (UE ou hors UE). Le processus est le même que pour les Espagnols, avec quelques étapes supplémentaires : obtention du NIE, ouverture d'un compte bancaire et, le cas échéant, gestion du titre de séjour.

Le droit de propriété est plein : vous pouvez vendre, louer, hériter et transmettre le bien dans les mêmes conditions qu'un national.

Étape 1 — Obtenir le NIE

Le NIE (Numéro d'Identification d'Étranger) est indispensable pour toute opération : achat, location, ouverture de compte, raccordement aux réseaux ou paiement d'impôts.

• Où : consulat d'Espagne dans votre pays ou Comisaría de Policía Nacional en Espagne.
• Documents : formulaire EX-15, passeport (+ copie), justificatif de motif (contrat de réservation), taxe modèle 790-012 (~12 €).
• Délai : 1-6 semaines. Recommandé : déposer 2-3 mois avant l'achat.
• Votre avocat peut faire la démarche avec une procuration — pas besoin de vous déplacer.

Étape 2 — Compte bancaire espagnol

Nécessaire pour domicilier l'IBI, la copropriété, les charges et le prêt. Banques courantes pour non-résidents : Sabadell, CaixaBank, Santander, BBVA, beaucoup avec conseillers anglophones/francophones/germanophones/néerlandophones.

Documents : passeport, NIE, certificat de non-résidence (la banque l'émet elle-même), justificatifs de revenus et de domicile dans votre pays.

Étape 3 — Prêt hypothécaire pour non-résidents

Les banques espagnoles prêtent aux non-résidents jusqu'à 60-70% de la plus faible valeur (prix acté ou expertise). Pour résidents fiscaux en Espagne : jusqu'à 80%.

• Taux moyen 2026 : 3,2%-4,5% variable (Euribor + 1-2%), 3,8%-5% fixe.
• Durée maximale habituelle : 25-30 ans (selon l'âge de l'emprunteur).
• Documents : 3 derniers bulletins de salaire ou déclaration de revenus, justificatif de patrimoine, dettes en cours, passeport et NIE.
• Conseil : un courtier hypothécaire indépendant peut négocier de meilleures conditions.

Fiscalité à l'achat

Dans la région de Valence (où se trouve Altea) :

Il existe des réductions régionales pour résidence principale, jeunes acheteurs, familles nombreuses ou personnes handicapées.

Impôts annuels si vous N'ÊTES PAS résident

• IBI : taxe foncière municipale annuelle (~0,4-1,1% de la valeur cadastrale).
• Taxes municipales : ordures, assainissement, bateau.
• IRNR (Impôt sur les revenus des non-résidents) : 19% (UE/EEE) ou 24% (reste) sur un revenu imputé de 1,1% ou 2% de la valeur cadastrale, même sans location.
• Si vous louez : 19% sur le bénéfice net (UE/EEE) ou 24% sur le brut (reste du monde).
• ISF : si le patrimoine en Espagne dépasse 700 000 € (minimum exonéré régional applicable).

Résidence — voies habituelles

• UE/EEE/Suisse : droit de résider et de travailler sans visa, inscription au Registre Central des Étrangers.
• Visa de résidence non lucrative (reste du monde) : prouver des revenus passifs d'environ 28 800 €/an (1 personne) + 7 200 €/an par membre de la famille + assurance santé privée complète.
• Golden Visa : investissement ≥ 500 000 € en immobilier (sans crédit). En cours de révision en 2026 — changements possibles.
• Visa nomade numérique (loi 28/2022) : pour télétravailleurs avec contrat étranger, minimum 200% du SMIC espagnol.

Erreurs les plus fréquentes

• Acheter sans avocat indépendant — l'avocat du vendeur ou de la banque ne protège pas vos intérêts.
• Ne pas vérifier les charges et hypothèques antérieures au Registre de la Propriété (nota simple).
• Ne pas vérifier le certificat d'habitabilité et les permis de construire (surtout pour les vieux chalets).
• Payer en espèces au-delà de 1 000 € — interdit en Espagne (loi 7/2012).
• Ne pas déclarer l'IRNR — le fisc détecte automatiquement le bien et peut sanctionner.