Guía completa para extranjeros que compran en España

¿Puede un extranjero comprar en España?

Sí, sin restricciones. España no impone limitaciones a la compra de propiedad por parte de extranjeros (UE o no UE). El proceso es el mismo que para los españoles, con algunos pasos adicionales: obtención del NIE, apertura de cuenta bancaria y, si corresponde, gestión de residencia.

El derecho de propiedad es pleno: puedes vender, alquilar, heredar y traspasar la vivienda en igualdad de condiciones que un nacional.

Paso 1 — Obtener el NIE

El NIE (Número de Identificación de Extranjero) es indispensable para cualquier operación: comprar, alquilar, abrir cuenta, contratar suministros o pagar impuestos.

• Dónde: consulado español en tu país, o Comisaría de Policía Nacional en España.
• Documentos: formulario EX-15, pasaporte (+ copia), justificante de motivo (contrato de arras), tasa modelo 790-012 (~12 €).
• Plazo: 1-6 semanas. Recomendable tramitar 2-3 meses antes de la compra.
• Tu abogado puede tramitarlo con poder notarial sin que tengas que viajar.

Paso 2 — Cuenta bancaria española

Necesaria para domiciliar IBI, comunidad, suministros y la hipoteca. Los bancos habituales para no residentes son Sabadell, CaixaBank, Santander, BBVA, muchos con atención en inglés/francés/alemán/holandés.

Documentos: pasaporte, NIE, certificado de no residencia (lo emite el propio banco), justificante de ingresos y de domicilio en tu país.

Paso 3 — Hipoteca para no residentes

Los bancos españoles conceden hipotecas a no residentes hasta el 60-70% del menor valor (precio escriturado o tasación). Para residentes fiscales en España: hasta el 80%.

• Tipo medio 2026: 3,2%-4,5% variable (Euríbor + 1-2%), 3,8%-5% fijo.
• Plazo máximo habitual: 25-30 años (depende de la edad del titular).
• Documentos: últimas 3 nóminas o IRPF, justificante de patrimonio, deudas activas, pasaporte y NIE.
• Asesoría: un broker hipotecario independiente puede negociar mejores condiciones.

Impuestos en la compra

En la Comunitat Valenciana (donde está Altea):

Hay reducciones autonómicas para vivienda habitual, jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad.

Impuestos anuales si NO eres residente

• IBI: impuesto municipal anual sobre el inmueble (~0,4-1,1% del valor catastral).
• Tasas municipales: basura, alcantarillado, vado.
• IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes): 19% (UE/EEE) o 24% (resto) sobre una renta imputada del 1,1% o 2% del valor catastral, aunque no alquiles.
• Si alquilas: 19% sobre el beneficio neto (UE/EEE) o 24% sobre el bruto (resto del mundo).
• Patrimonio: si el patrimonio en España supera 700.000 € (hay mínimo exento autonómico).

Residencia: vías habituales

• UE/EEE/Suiza: derecho a residir y trabajar sin visado, basta con inscribirse en el Registro Central de Extranjeros.
• Visado de residencia no lucrativa (resto del mundo): demostrar ingresos pasivos de ~28.800 €/año (1 persona) + 7.200 €/año por cada familiar + seguro médico privado de cobertura completa.
• Golden Visa: inversión ≥ 500.000 € en inmueble (sin financiación bancaria). En revisión en 2026, posibles cambios.
• Visado de nómada digital (Ley 28/2022): para teletrabajadores con contrato extranjero, mínimo 200% del SMI.

Errores más frecuentes

• Comprar sin abogado independiente — el abogado del vendedor o del banco no protege tus intereses.
• No verificar cargas e hipotecas previas en el Registro de la Propiedad (nota simple).
• No comprobar la cédula de habitabilidad y licencias de obra (sobre todo en chalets antiguos).
• Pagar en efectivo por encima de 1.000 € — prohibido en España (Ley 7/2012).
• No declarar el IRNR — Hacienda detecta automáticamente la propiedad y puede sancionarte.